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今日出版的《中國經濟時報》載文指出，世界經濟可能正處于有史以來最大的泡沫之中。按照摩根斯坦利的估計，目前來自房地產、股票和一些商品(如石油、礦石等)的總價值超過了20萬億美元，相當于全球GDP的50%。這可能是有史以來最高的比例了！

    過高的房價導致了很多問題，它導致一些國家如美國儲蓄率過低，美國成為全球最大的高負債國。導致泡沫產生的原因有二：一是科技進步特別是工廠技術和分銷技術的進步大大提高了工業的生產率；二是中國等前計劃經濟國家融入全球經濟當中，給發達國家的企業帶來了強大的沖擊，切斷了貨幣供給與通貨膨脹之間的傳統聯系，加之工廠技術發展使得獲取低價勞動力變得更加容易。

    在傳統制造業產品領域，物價下降的壓力越來越大。但是貨幣供給總是要有發泄的領域，在房地產市場，貨幣供給終于引起了膨脹。當前包括中國一些大城市在內的全球范圍的房地產價格上升，引起了房地產需求的擴張，從而帶來了大范圍的房地產泡沫。

    房地產業是什么？傳統的觀念甚至認為其是一個生產型產業。但是真正的生產環節在建筑(港臺地區稱為“營造”)領域，房地產企業其實幾乎什么都沒做！所有的價值增值環節，例如產品設計、建筑施工、裝修裝飾、房屋銷售、產籍登記、物業管理等等，都分別由供應鏈的各個環節承擔了。房地產企業剩下的，就只有資金和理念了。這與金融業有什么區別呢？所以我認為，房地產企業充其量是一個運用資金進行資源整合的管理型、服務型企業，或者說，房地產企業是一個以房屋土地產品為平臺的金融企業，是金融服務業的一個衍生行業。從這個意義上說，一個房地產企業如果連融資能力都不具備，是沒有資格在這個行業生存的。

    當前正在進行的宏觀調控對房地產企業可謂一場血雨腥風的“洗禮”。從大趨勢上看，我認為中國房地產大開發、大營造的局面已經過去。主要基于兩點原因：第一，對農民利益的保護意味著土地產權在一定程度上的相對回歸，靠剝奪農民利益致富的開發模式一去不復返了；第二，國家基于糧食安全和資源環境安全的雖然模糊但異常堅定的政策不會再允許如此規模、如此不計后果的消費型大開發了。

    那么，房地產企業下一步的方向是什么？我認為當前如下一些重要因素將引起人們生活方式的根本變化，并為與房地產業相關的新興產業的誕生蘊藏了巨大的商機：

    1、互聯網、寬帶和移動技術的結合帶來的人民媒體和民主造星運動，對以休閑娛樂、文化傳媒為目標的房地產企業可以帶來一定啟發。在我看來，分眾傳媒與其說是一個新興傳媒行業，不如說是一個更加活生生的房地產業。試想，如果沒有那些擁有電梯的新開發樓盤的合作，分眾傳媒的下場甚至還不如街頭被砸得千瘡百孔的自動售貨機的投資者。

2、基于電子商務技術的生活服務行業在中國擁有巨大的商機。城市是由道路和房屋構成的網絡體。房地產企業不能局限于建設開發業務，而應結合其它商業運營、生活服務，最大限度地發揮房地產的作用，提升房地產的價值。對于房地產企業來說，除了向土地開發等上游產業延伸外，是否更應把產業鏈伸向消費端，例如房屋交易的電子商務、房屋租賃經營管理的電子商務上？我看這方面的前景甚至比房屋建造更大。原因在于，在人均居住面積已經提升到相當水平的情況下，盲目的基于不合理利潤的大開發是任何國家不能容忍的。

    3、中國當前正在進入大眾消費時代，小城鎮房地產開發及連接中心城市與衛星城之間的基礎設施建設開發仍有較大市場。中國政府出于對資源環境的憂慮，在“十一五”時期將加強對制造業發展的限制，加之居民收入水平的提高，中國正在進入大眾消費時代。由此大制造、大建造的時代將逐步成為歷史，吃的(包括食療)、穿的(包括服裝新潮)、住的(更多體現在裝修裝飾和到衛星城居住)、行的(汽車社會和航空社會)、交流的(沙龍、演講、網戀等)方面的需求日益增長。

    在房地產開發方面，中心城市由于規模過于龐大，外延擴張型建設將受到嚴格限制，但衛星城房地產開發仍具潛力，而連接中心城市和衛星城市之間的交通干道建設，以及衛星城內部的基礎設施建設和城市實施的維護運營管理，其市場機會仍然是很大的。特別是與中心城市距離較近，但受行政區劃影響而發展緩慢的地區，隨著行政區劃限制的逐步被打破，將擁有良好的開發前景。

    4、外向型的商業貿易房地產在我國將是一個大方向。中國目前在很多領域已經成為世界工廠，但高污染、低成本、低質量制造的特征非常明顯，大量的利潤被來自國外的經銷商攫取。所以今后企業品牌建設日益重要。在目前國營外貿公司名存實亡的格局下，擁有自身品牌、來自本土私營勢力的外貿公司將可能成為世界國家與中國進行貿易的強大力量，它們將逐步打破外國經銷商壟斷其本國市場的勢力。因此，今后基于中國工業品貿易的博覽會、展示大廳、論壇等房地產形式將越來越多，這是一個大方向。

    5、科技研發類、設計類、咨詢類、市場研究類等創意性產業房地產具有良好的發展前景。創意型產業最大的特點是資源空間占用小、環境保護好，但附加值極高，對文化的要求很高，非常適合把大城市老城區工業化時代遺留下來的老廠房和老倉庫，經過藝術設計和改造，演變為適合現代人工作和交流的場所，成為歷史風貌和現代元素相結合的具有獨特魅力的房地產。例如上海市就按照市場化方式，保護性開發了一批老洋房、老大樓、老廠房、老倉庫，相繼建成了一批具有較高知名度的創意產業園，吸引了大批世界各地的創意型企業和具有創新思維的優秀人才在上海創業發展，成為時尚品牌發布、專業展覽、商務交流的重要成所，為上海大都市發展注入了新的活力、魅力和動力。